부당이득죄, 부동산 '알박기' 했다가 기소되었다면?

형법 제349조에는 다소 생소한 범죄, '부당이득죄'가 규정되어 있습니다. 사기죄와 같은 재산범죄들과 같은 장에 포함되어 있는데다 단어에서 오는 느낌이 사기와 다르지 않기 때문에 이 둘을 혼동하는 경우가 많은데요. 실무적으로 두 죄는 완전히 다르게 취급됩니다.

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이처럼 다른 죄와 혼동할 수 있는, 생소한 규정이기에 본인이 이러한 상황에 연루되면 구체적으로 무슨 죄가 성립될 수 있고 어떤 부분이 문제되는지, 어떻게 해결해야하는지를 몰라 제대로 대응을 하지 못하는 경우가 많은데요.

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이 글을 통해

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부당이득죄가 어떠한 경우에 성립되고 어떠한 처벌을 받게 되는지,

다른 범죄들과 어떤 점이 다른지,

또한 부동산과 관련해 소위 '알박기'가 이 죄와 어떤 관련이 있는지를

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짚어 볼 예정입니다.

부당이득죄의 성립과 처벌 수위

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부당이득죄가 성립되기 위한 조건은 간략히 위 3문장으로 표현할 수 있을 것인데, 그 내용의 해석에 있어서 전문가가 아닌 이상은 어려움이 있을 정도로 포괄적인 단어들이 사용되었기 때문에 개별 조건에 관한 검토가 필요합니다.

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먼저 타인의 궁박한 상태를 이용했다는 조건에 대하여는 '급박한 곤궁'을 의미한다는 게 우리 대법원의 판단입니다. 즉 신체적, 경제적, 사회적인 상황을 모두 들여다 보아 선택할 수 있는 범위가 넓지 않은 경우에 인정되는 조건을 의미합니다.

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다음으로 현저하게 부당한 이득을 취했다는 부분은 단순히 시가와의 차이, 이익의 배율 등을 기준으로 판단하는 것이 아니라 개별 사안에 따라 거래 당사자간 신분, 관계, 절박성의 정도, 계약의 체결과정, 해당 거래를 통한 피해자의 이익, 피해자가 그 거래를 통해 추구하고자 한 목적을 달성하기 위한 다른 선택지의 존재여부, 거래당사자 간 신의칙상 의무가 있는지 등을 종합적으로 살펴보아 판단하게 되는데요.

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즉 위 두 조건을 한마디로 정의하면 '타인의 급박한 곤궁을 이용하여 폭리를 취한 자'에 대해 성립하는 범죄가 바로 형법 제349조라고 할 수 있습니다.

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본 죄가 성립하는 경우 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하 벌금의 처벌을 받게되며, 취한 폭리에 대해 민사상의 의무를 짐은 별개로 합니다.

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부당이득죄와 혼동되는 다른 범죄들

사기죄는 기망, 착오를 일으키는 행위를 통하여 재산상의 이득을 얻었을 때 성립하는 범죄입니다. 물론 피해 당사자가 당시 궁박한 상태였을 수는 있으나, 이 부분은 사기죄의 성립에는 영향이 없고 다만 양형의 요소가 될 수 있을 뿐입니다.

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즉 사기죄는 적극적으로 타인으로부터 재산상의 이득을 얻기 위해 "거짓말" 또는 이에 준하는 행동을 함으로써 성립될 수 있으며, 그 과정에서 "거래"가 이루어질 수는 있지만 이는 여러 수단 중 하나에 불과합니다.

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반면 부당이득죄를 검토해보면 타인으로부터 재산상의 부당한 이득을 얻었다는 부분은 사기죄와 동일하지만,

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그 수단이 '거래의 과정'으로 축소되며 정상적인 거래에서 얻는 이득에 비해 과도하게 이득을 얻었을 때 성립하는 범죄라고 하겠습니다. 소위 '폭리죄'라고 부르는 이유이기도 합니다.

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한편 부당이득죄와 혼동되는 다른 죄로 이자제한법 위반 행위가 있는데요. 즉 차용거래와 관련해 법에서 정한 최고이자 한도 20%를 넘어 60%, 100%, 1000% 등 과한 이자를 요구하는 경우입니다.

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이 경우 부당이득죄가 성립하냐를 따지기 이전에, 특별법인 이자제한법 위반 규정이 먼저 적용되는데다 엄밀히 보아 부당이득죄의 성립조건에 부합한지가 문제될 수 있으므로,

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과도한 이자를 요구하여 폭리를 취하는 행위 또한 부당이득죄와는 차이가 있다고 하겠습니다.

​부당이득죄가 문제되는 경우: 실무적 관점에서

본 사건 경험이 있는 변호사를 찾는 것도 힘들 수 있는데, 실무상 형법제349조는 사문화되었다고 할 수 있을 정도로 언급되는 경우가 거의 없기 때문입니다.

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다만 적극적으로 본 죄가 문제되는 경우가 있는데, 바로 부동산 '알박기'의 문제입니다.

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2003년을 기점으로 수사기관에서는 부동산의 재개발과 관련해 소위 '알박기', 즉 개발 예정지를 사전에 파악하여 토지를 매수해놓고 사업시행자에게 과도한 매매대금을 제안하며 만일 이에 응하지 않는 경우 매매에 응하지 않는 행태와 관련해 본 죄를 적용하기 시작했습니다.

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즉 '해당' 토지를 매수하지 않으면 사업을 진행하기 어려울 뿐 아니라 지연될수록 시행사의 손해가 커지는 상황이라는 점에서 '급박한 곤궁'이 인정되고,

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그 곤궁을 이용하여 과도한 매매대금을 얻는다는점에서 '폭리'를 취했음이 인정될 수 있다는 취지입니다.

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이에 따라 '알박기' 행위에 본 죄가 인정되어 벌금, 징역 등의 처벌이 이루어지게 될 수 있는데, 다만 모든 '알박기'가 처벌의 대상이 된다고는 할 수 없습니다.

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즉 개발예정지를 사전매수한 것 만으로 처벌이 되는 것이 아니라, 이후 어느 정도의 부당한 이득(폭리)를 취했는지가 더 주요한 쟁점이 되므로 사안에 따라 이 부분에 대한 상세 검토가 필요한 것입니다.