신탁사기 뜻, 피해회복을 위한 법적 절차

신탁사기 뜻, 피해회복을 위한 법적 절차

안녕하세요. 경제/ 금융 문제의 해결사 이세환 변호사입니다. 

지난 12월 중순, 법원행정처가 발표한 내용에 따르면, 향후 전세사기 피해를 막기 위해 부동산 등기부등본에 "신탁 재산에 포함된 부동산의 거래 시 유의할 점"이 표시됩니다.

이는 곧, 등기부등본을 열람하는 부동산이 신탁 자산일 경우, 신탁원부를 꼭 확인해야 한다는 안내 문구가 앞으로 추가될 것이라는 이야기입니다.

이와 같이 설명해도 법률을 배운 사람이나 전문 변호사라면 "아하, 그렇군요" 하고 쉽게 이해할 수 있을 겁니다. 하지만 법을 공부해본 적이 없으시다면

"이게 대체 한국말인지 외국어인지..." 라고 느끼실 수도 있겠습니다. 

저의 주요 업무 영역은 경제 및 재산 범죄 관련 사안입니다. 특히 사기나 횡령 사건들을 주로 다루고 있습니다. 전세사기나 임대차 사기 문제도 바로 이 범주에 속하죠. 

최근 제가 이 분야에서 전문성을 인정받으면서, 임대차 사기로 피해를 입은 분들이 해결책을 찾고자 많은 문의를 주고 계십니다.

이렇게 저의 전문 분야를 알고 연락 주시는 분들은 법무법인 동주의 대표 변호사인 제가 직접 상담을 진행하고 있습니다.

여러분을 만나 이야기를 나누다 보면, 변호사 앞에서 차마 이해하지 못했다고 표현하지는 않지만, 설명을 제대로 이해하지 못한 듯한 표정을 지으시는 경우가 많습니다. 아무래도 법적인 용어로만 구성된 문장은 내용이 아무리 짧아도 이해하기 위해 상당한 배경 지식이 필요하기 때문이겠죠.

그래서 이 글에서는 '신탁사기'의 의미와 사건의 본질을 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 풀어서 설명하고, 만일 피해를 겪었을 때 취할 수 있는 법적 절차에 대해서도 간략하게 안내해 드리겠습니다.

현재 피해를 입은 분들께는 행동 방향의 지침이 될 것이며, 아직 피해를 겪기 전이라면 사전 예방에 도움이 되는 유용한 정보가 되리라 생각합니다.

저의 주력 분야 특성상 사기 관련 정보는 빠르게 접할 수 있습니다. 이렇게 얻은 정보들을 종합하여, 글을 통해 새로운 사기 유형이나 대규모 사기와 관련된 내용을 꾸준히 공유하고 있습니다.

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전세사기 유형 중 7%는 신탁사기?

법원행정처의 발표 자료에 따르면, 전체 전세사기 피해 유형 중 7.3%가 '신탁사기'로 집계되었습니다. '무자본 갭 투자'(41.8%)에 비하면 낮은 수치처럼 보일 수 있지만, 매년 수백 명 이상의 피해자가 발생한다는 점을 고려하면 결코 적은 숫자라고 볼 수는 없을 것입니다.

그렇다면 '신탁사기'는 대체 어떤 방식으로 이뤄지기에 한 해에 수백 명이나 되는 피해자를 낳는 걸까요? 이 유형은 한마디로 '제도권 안에서 벌어지는, 법률에 대한 무지를 악용한 사기 방식'이라고 표현할 수 있습니다.

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신탁사기의 의미, 제도적 배경

이제 자세히 설명해 드리자면, 부동산 소유자는 자신의 재산을 '신탁'하여 수익 관리 등의 업무를 위탁할 수 있습니다. 문제는 부동산 신탁의 경우 법적으로 해당 부동산의 '소유권'이 이전된다는 점입니다.

소유권이 넘어간다는 것은 해당 부동산과 관련하여 집주인으로서의 어떠한 권리도 행사할 수 없다는 뜻을 내포합니다. 

임대차 계약을 체결하는 행위 또한 소유주의 권리에 해당하므로, 임대차 계약도 할 수 없게 됩니다 (신탁회사의 임대차 승낙 동의가 있는 예외적인 경우는 제외합니다).

그런데 신탁제도나 신탁등기가 무엇인지 모르는 일반인의 입장에서는 등기부등본상 소유자로 표시된 '사람'이 이 부동산의 실제 소유주라고 생각할 것입니다. 

소유권 이전 표시를 보더라도 이전 소유자가 적당히 설명하면 '그런가 보다' 하고 믿게 되죠. 하지만 이렇게 체결한 임대차 계약은 권한이 없는 사람과 맺은 계약이므로 '무효'가 됩니다.

결국 신탁사기의 피해자들은 무효인 계약을 체결했기에, 지급한 전세금이 고스란히 피해액으로 남습니다. 게다가 신탁회사가 '원인 없이 집을 점유하고 있다'는 명목으로 명도를 요구하면, 순식간에 거처를 잃는 처지가 될 수 있습니다.

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신탁사기 피해를 당했을 때, 법적 해결 절차는?

신탁회사에서 임대차 계약의 무효를 주장하며 명도를 요구할 때, 피해자는 1) 전 소유자에게 건넨 전세금과 2) 당장 머물 집이 없다는 두 가지 어려움을 겪게 됩니다.

현실적으로 두 번째 문제에 대해서는 법적으로 뚜렷한 해결 방안이 마땅치 않습니다. 시간을 잠시 버는 것 외에는 뾰족한 수가 없죠. 결국 피해자들은 첫 번째 문제라도 해결하기 위해 노력하게 됩니다.

이 글을 읽기 전 이미 해결 방안을 찾고 계셨던 분이라면, 돈을 건넨 명목이 '전세금'이므로 '전세금 반환'에 관한 정보를 검색하셨을 것입니다. 하지만 전세금 반환 청구는 적법하게 맺어진 계약을 전제로 하는 방법이기 때문에, 이 사안에는 적합하지 않습니다.

무효인 계약을 믿고 돈을 전달한 사건은 '부당 이득 반환 및 손해 배상 청구'를 통해 해결해야 합니다. 더불어 사기 고소를 병행하는 것이 좋은데요. 이전 소유자가 본인에게 임대차 계약을 체결할 권한이 없음을 알면서도 '있는 것처럼' 행동했다면 그 자체로 사기죄가 성립될 수 있기 때문입니다.

지금까지 신탁 등기와 관련하여 변경된 제도, 신탁 사기의 개념, 그리고 피해 시 해결 방법에 대해 설명해 드렸습니다.

본 사안과 관련하여 법적 해결 절차를 밟고자 하는 분들은 변호사의 조력을 받을 수 있습니다. 저 또한 전세 사기, 신탁 사기, 신탁 매매 사기와 관련된 해결 과정을 도와드리고 있으니, 관련하여 도움이 필요하시거나 상담을 원하시면 제가 대표 변호사로 있는 법무법인 동주로 연락 주시기 바랍니다.

이상 글을 마칩니다. 이세환 변호사였습니다.