공인중개사법위반, 설명의무 위반과 매매 전세사기 범죄단체조직죄의 연관성

공인중개사법위반, 설명의무 위반과 매매 전세사기 범죄단체조직죄의 연관성

안녕하세요. 재산·경제범죄에 전문성 있는 변호사 이세환입니다.

전세사기, 매매사기 등 부동산 관련 사기 사안이 확산되면서 해당 물건을 중개한 공인중개사까지도 혐의를 받는 경우가 증가하고 있습니다. 수사 초기에 부동산 소유자에게만 수사가 진행되던 것과 비교하면, 수사 범위 자체가 상당히 넓어졌다고 할 수 있습니다.

전세사기와 매매사기 사안이 이 정도로 확대되기 전에는 공인중개사가 사기죄 책임을 지는 경우가 거의 없었습니다. 공인중개사법위반으로 다루어지더라도 엄벌을 내리지는 않았습니다. 하지만 지금은 상황이 달라졌습니다.

요즘에는 부동산 관련 사기 고소가 들어오면 중개사도 자동으로 피의자로 입건하는 추세입니다.

특히 범죄단체조직죄 법리가 적용되면서, 공인중개사법위반이나 형법(사기죄) 중 어느 한 가지는 처벌받을 가능성이 높은 상황이 만들어지고 있습니다. 때문에 재산·경제사건 전문 변호사인 저에게 조력을 요청하는 분들이 크게 늘었습니다.

반면 피의자로 입건되긴 했으나 변호사의 도움이 정말 필요한지, 불필요한지를 판단하지 못해 고민하는 분들도 계실 것입니다.

이하에서 부동산 매매사기나 전세사기 사건에 연루된 상황에서 어떤 부분이 문제가 되고 얼마나 심각한지, 또 변호사가 필요한지를 판단할 기준을 알려드리겠습니다.

부동산사기에 연루되었을 때, 1차적으로 적용되는 혐의

공인중개사가 부동산사기에 연루되었다면, 문제 있는 물건을 중개했기 때문일 겁니다. 과거에는 중개인이 '몰랐다'고 주장하면 책임을 피할 수 있었는데, 지금은 그렇지 않습니다.

1차적으로 이 사건에 적용되는 법은 형법의 사기죄입니다. 사기죄는 상대방을 속임으로써 상대방에게는 손실을 입히고 본인은 이득을 취했을 때 성립하는 범죄입니다. 이론상으로는 "직접 속이는 행위를 해야" 본 죄가 성립한다고 할 수 있습니다.

그래서 사기죄 혐의를 받은 공인중개사 입장에서는 "내가 직접 속인 것도 아니고, 문제를 만든 것도 아니며, 얻은 이득이라고 봐야 수수료 정도인데 왜 사기죄인가"라는 반응이 나오게 됩니다.

하지만 이렇게 억울한 감정을 느끼더라도, 법리적으로는 사기죄가 인정될 수 있습니다. 이 부분은 자세히 설명드리겠습니다.

범죄단체조직죄가 인정되면 처벌 범위가 확대된다

전세사기나 매매사기 사건에 '범죄단체조직죄'를 적용한다는 말을 언론을 통해 이미 들으셨을 겁니다. 혹은 경찰 조사를 받았다면 수사 과정에서 들었을 수도 있습니다.

통상적으로 '범죄단체조직죄'라는 표현을 쓰기 때문에, 단체를 구성한 사람에게 적용되는 규정이라고 이해하는 경우가 많습니다. 하지만 이 규정은 단체를 조직한 자를 가중처벌하는 조항이 아닙니다. 조직적으로 범죄를 저지른 단체의 구성원 '모두'를 처벌 범위에 포함시키는 규정입니다.

어떤 범죄행위는 한 명으로는 완성되기 어려워 여러 명의 유기적인 '역할 분담'이 필요합니다. 보이스피싱이 대표적인데, 데이터베이스를 불법으로 확보하는 사람, 전화를 거는 사람, 돈을 수금하는 사람 등으로 역할이 나뉘어 있고, 각자가 자기 역할을 수행함으로써 사기 범죄가 완성됩니다.

이 경우 개인별 행위가 사기죄의 구성요건 전체를 충족하는지를 따지지 않고, 해당 조직에 속해 있기만 해도 처벌받습니다.

전세사기나 매매사기도 마찬가지입니다. 부동산 관련 사기 사건에서는 원하든 원하지 않든 공인중개사가 중요한 역할을 하게 되는데, 때문에 범죄단체조직죄가 인정되면 억울한 부분이 있어도 처벌을 받을 수 있는 것입니다.

부동산사기와 공인중개사법위반-설명의무위반의 관계

다만 조직 참여라고 보기 어려운 정도, 단 1~2회만 중개한 상황에서는 특정 공인중개사가 조직적으로 범죄에 가담했다고 보기 힘듭니다.

하지만 수사기관의 입장을 생각해보면 사회적 여론 때문에라도 무작정 무죄로 결론짓기는 부담스러울 수 있습니다.

따라서 요즘은 공인중개사에 대해 최소한 공인중개사법위반, 즉 설명의무를 충실히 다하지 않았다고 인정하는 결론을 내리는 분위기가 형성되고 있습니다.

이렇게 공인중개사법위반이 인정되면 해당 공인중개사는 영업정지 처분을 받을 뿐 아니라 피해자가 입은 손해에 대해 배상할 책임을 지게 됩니다.

다중 분쟁에 직면하게 된다

이처럼 전세사기나 매매사기 같은 부동산사기 사건에 연루된 공인중개사는 사기죄의 책임을 지는 것은 물론 뒤이어 영업정지, 자격정지·취소 등의 행정처분과 피해자에 대한 손해배상 책임까지 지게 될 수 있습니다. 따라서 관여한 사건이 1~2건을 넘는다면 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.

한편 이런 유형의 사건은 형법위반, 공인중개사법위반, 손해배상 등 형사·행정·민사 분쟁이 동시에 진행된다는 특징이 있습니다. 그렇기 때문에 변호사를 선택할 때 세 영역 모두를 담당할 수 있는 사람을 찾으시는 것이 좋습니다.

제가 운영하는 법무법인 동주는 대한변협에 정식으로 등록된 형사 전문 변호사, 민사 전문 변호사, 행정법 전문 변호사가 모두 소속되어 있습니다. 동주의 대표변호사인 저는 재산·경제사건에도 강합니다. 따라서 믿을 수 있는 곳을 찾기 어렵다면 동주를 방문해주시기 바랍니다.