부동산투자사기 경찰조사, 투자금 모집했다면 유사수신행위처벌까지 대비

세줄요약

• 부동산투자사기는 투자금을 받을 당시 변제 의사와 능력이 있었는지로 판단되며, 사업 실패만으로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다.

• 유사수신행위처벌은 사기죄와 별개로, 인허가 없이 원금 이상을 보장하며 불특정 다수로부터 자금을 모았을 때 성립합니다.

• 두 혐의는 요건이 다르므로 사기 무혐의를 받고도 유사수신으로 처벌되는 경우가 있어, 각 사안에 맞는 소명 내용을 꾸려야 합니다.

이 글은 토지·분양·개발 사업으로 투자금을 모집했다가 원금 반환이 지연되어 고소당하신 분, 기획부동산 사기 혐의로 경찰조사 통보를 받으신 분, 사업은 실제로 진행했는데 사기 혐의를 받게 된 분을 위한 내용이 포함되어 있습니다.

안녕하세요, 법무법인 동주입니다.

‘돈을 돌려주지 못한 것이 곧 사기’ 라는 오해가 부동산 투자 사건에는 만연해 있습니다. 투자자 입장에서는 사기라 생각될 수 있습니다만, 우리 법은 다른 시각으로 사건을 바라봅니다.

사기죄는 투자금을 반환하지 못한 결과가 아니라, 투자금을 받을 당시 의사를 보기 때문인데요. 앞서 투자금을 모집한 경우라면, 사기죄뿐만 아니라 ㅇㅇㅇㅇ 행위가 함께 문제될 수 있습니다.

금융감독원은 2026년 3월, 고수익·원금보장을 내세운 투자 사기에 대한 소비자경보를 발령하면서 부동산 개발 사업을 가장한 ‘유사수신’ 사례를 언급하기도 했지요.

수사기관 역시 부동산 투자금 모집 사건을 사기와 유사수신행위로 한데 묶어 검토하므로, 한쪽을 방어하려던 진술이 다른 혐의를 인정하는 결과가 되지 않도록 처음부터 구조를 잡아야 합니다.

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투자사기는 기망행위, 착오, 처분행위, 재산상 손해 네 가지가 인과관계로 이어져야 하는데요.

형법 제347조의 사기죄는 투자금을 돌려주지 못했다는 사실만으로는 성립하지 않고, 아래 네 가지 순서가 밀접하게 관련되어 있어야 합니다.

① 기망행위

상대방을 속이는 행위로, 부동산투자사기 사건에서는 주로 다음과 같은 형태로 나타납니다.

적극적으로 거짓말을 한 경우뿐만 아니라 알려야 할 중요한 사정을 숨긴 경우에도 기망행위가 인정될 수 있습니다. 지분식 투자 사기에서 토지의 실제 활용 가능성을 설명하지 않은 사안을 예시로 들 수 있지요.

② 착오

투자자가 그 설명 때문에 사실과 다르게 인식한 상태를 의미합니다. 투자자가 이미 사정을 알고 있었거나 다른 이유로 투자했다면 인과관계가 성립하지 않죠.

③ 처분행위

착오에 빠진 투자자가 금전을 교부한 사실입니다.

④ 편취의 고의 (기망의사)

사기죄에서 가장 핵심적인 요건입니다. 투자금을 받을 당시 반환할 의사와 능력이 있었는지를 보는 요소인데요.

사후에 사업이 실패해 반환하지 못했다는 사정만으로는 고의가 추정되지 않습니다.

만일 돌려막기 구조가 확인되거나 투자자마다 다른 수익률을 제시한 정황이 확인되면, 처음부터 변제 능력이 없었다는 강력한 근거가 될 수 있습니다.

그러나 투자금이 실제 토지 매입이나 공사비로 집행된 내역이 확인되고, 사업 실패가 인허가 반려나 시장 변화같은 외부 요인에서 비롯되었다면 편취의 고의를 다툴 여지가 생깁니다.

기망의사, 즉 받을 당시 갚을 의사와 능력이 있었는지로 판단합니다. 이때 수사기관이 사기죄 성립 기준으로 판단하는 요소는 다음과 같습니다.

아울러, 사기죄 성립 기준을 설명할 때 피해액을 빼놓을 수 없습니다. 피해액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법 제3조가 적용되어 처벌 수위가 높아지기 때문인데요.

법적으로 문제된 금액이 5억 원 미만인지, 5억 원 이상 50억 원 미만인지, 50억 원 이상인지 살펴본 뒤 부동산투자사기 경찰조사에 임할 수 있어야 합니다.

유사수신행위는 피해가 없어도 성립합니다. 즉, 자금을 모은 방식 자체가 처벌 대상이라는 것입니다.

유사수신행위의 규제에 관한 법률은 인허가나 등록 없이 불특정 다수로부터 자금을 조달하면서 원금 이상의 금액을 약속하는 행위를 금지하는데요. 이를 위반한 경우, 5년 이하 징역 또는 5,000만원 이하 벌금에 처해집니다.

사기죄와 결정적으로 다른 점은 ‘피해 발생을 요건으로 하지 않는다는 것’입니다. 약속한 수익을 전부 지급했더라도 자금을 모집한 방식이 문제였다면 동법으로 처벌됩니다.

실무에서는 사기 무혐의를 받고도 유사수신행위처벌이 이루어지는 사례를 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 반대로 자금 조달 대상이 소수의 지인에 한정되었다면(예. 지인 간 자산 운용) 불특정 다수 요건을 충족하지 않아 유사수신행위가 성립하지 않는 사례도 확인됩니다.

따라서 혐의가 유사수신행위로 확대되지 않도록 투자자의 범위와 모집 경로를 부동산투자사기 경찰조사 시점부터 명확하게 소명해야 합니다.

우선 사업 실체와 지금 집행 내역에 대해 구체적으로 소명해야 합니다. 부동산투자사기 사건에서 무혐의를 받은 사례를 보면, 투자금이 실제로 사업에 투입되었음을 소명자료로 입증했다는 부분을 알 수 있습니다.

경찰조사에서 ‘자금이 부족한 건 알았으나 투자를 받으면 해결될 것으로 판단했다’와 같은 진술은 상황 능력이 없었다는 점을 인지하고 있었다는 근거로 쓰일 수 있습니다.

단순히 ‘사업이 잘 될 줄 알았다’와는 다른 취지의 진술이므로, 억울하게 사기 혐의를 받게 됐다면 무혐의 혹은 무죄를 받도록, 혐의를 인정한다면 사기죄 처벌 수위를 낮출 수 있도록 대응해야 합니다.

A. 투자사기 조직에서 어느 위치에 있었는지, 사업의 실체가 없다는 사정을 알았는지 등 사정에 따라 달라집니다.

본인도 투자자이면서 지인을 소개한 경우와 수당을 받고 적극적으로 모집한 경우는 수사기관, 재판부로부터 다른 판단을 받을 수밖에 없습니다. 받은 수당의 규모와 모집 활동의 적극성이 판단 기준이 되므로, 본인의 역할을 객관적인 자료로 소명해야 합니다.

다만, ‘소수’의 기준은 숫자만으로 판단되지 않고, 모집 방식이 불특정인을 대상으로 한 것이었는지를 함께 고려해 보셔야 합니다. 광고나 설명회를 통해 모집했다면 인원이 적어도 불특정 다수로 평가될 수 있습니다.

부동산투자사기 경찰조사 통보를 받았다면 고소인 측의 주장부터 파악해야 합니다.

고소인이 여러 명인 경우가 많을 뿐더러 각자 주장하는 내용이 다를 수 있기 때문인데요. 누구에게 무엇을 약속했는지, 그 약속이 원금 보장이었는지 수익 배분이었는지에 따라 적용되는 혐의가 갈릴 수 있습니다.

경찰조사 이후 공소청 송치, 기소 여부 결정, 공판 단계가 빠르게 진행되는 만큼 투자사기전문변호사와 함께 대응 전략을 찾아볼 것을 권해드립니다.

법무법인 동주는 前 중앙지검 중요경제사범조사단장 및 부장검사 역임 변호사, 前 서울·광주 고등검찰청 검사 역임 변호사, 前 서울고등법원 부장판사 역임 변호사, 前 서울중앙지방법원 부장판사 역임 변호사, 前 중앙선거관리위원회 사무총장 역임 변호사가 사건을 다양한 시각에서 검토해 드리고 있습니다.

도움이 필요한 상황이라면 투자사기 사건에 대한 다양한 업무 사례를 보유한 법무법인 동주로 연락 남겨주시기 바랍니다. 감사합니다.