공사대금미지급, 하자가 있다면 소송은 어떻게 될까?

공사대금미지급, 하자가 있다면 소송은 어떻게 될까?

안녕하세요. 법무법인 동주의 대표변호사 이세환입니다.

공사대금 문제로 분쟁이 발생하면 여러 유형의 당사자들이 등장합니다. 흔히 떠올리는 사례는 기업 간 분쟁, 즉 하도급 직불 관련 소송이 많은 편이지요.

하지만 이번 글에서는 조금 다른 흐름, 곧 꼬마빌딩이나 빌라, 대형카페·식당을 공사하다 대금지급 문제가 생기며 소송을 당한 건축주 입장을 중심으로 이야기를 풀어가겠습니다. 실제 사례부터 살펴보고 설명 이어가겠습니다.

제 블로그를 통해 문의하시는 분들은 상담을 제가 직접 맡아 진행하고 있습니다.

공사대금미지급하여 소송을 당한 A씨의 사례

A씨는 경기도의 한 지역에서 20년 가까이 식당을 운영했다고 합니다. 그런데 주변 개발로 땅값이 오르기 시작했고, 건강도 예전 같지 않은 데다 매출도 줄어들며 결국 식당을 정리하기로 마음먹었지요.

남은 선택지는 부지를 매각할지, 아니면 건물을 세워 임대수익을 얻을지였는데, A씨는 후자를 택했습니다. 그 과정에서 식당 단골을 통해 공사를 잘한다는 업체를 소개받았고, 그곳과 계약을 체결하며 철거와 빌라 신축이 시작되었습니다.

처음 짓는 ‘내 건물’이라 A씨는 하루처럼 현장을 오가며 진행 상황을 챙겼습니다. 초반 분위기 자체는 나쁘지 않았고 업체도 성심껏 신경을 쓰는 듯 보였습니다. 그러나 완공 후 정산 얘기가 나왔을 때 상황은 급격히 달라졌습니다. 건물 이곳저곳에서 하자가 한꺼번에 포착된 것입니다.

A씨는 "하자를 먼저 제대로 처리해야 잔금을 낼 수 있다"고 말했지만 업체 측은 “이 정도는 하자라고 볼 수 없다”며 보수를 거절했고, 오히려 A씨를 상대로 공사대금미지급을 이유로 소송을 제기했습니다.

공사대금지급과 하자의 관계

A씨 사례처럼 공사하자와 대금지급 문제가 함께 얽혀 다투게 되는 일은 무척 흔합니다. 건축주는 하자보수를 요구하고, 업체는 대금부터 지급하라며 맞서는 식으로 갈등이 커지지요.

특히 첫 공사를 진행해본 건축주와 경험 많은 시공업체 사이에는 인식 차이도 큽니다. 건축주는 자신의 첫 건물이니 세세하게 살피는 반면 업체는 “사소한 걸 문제 삼는다”는 태도를 보이기도 합니다.

법적으로 살펴보면, 공사대금청구 소송에서는 피고가 주장하는 하자 존재 여부, 하자의 중요도 등을 확인하고, 실제 보수가 필요하다면 어떤 방식과 비용이 드는지를 판단해 공사대금에서 이를 조정하게 됩니다.

쉽게 말해, 하자보수의무와 공사대금지급채무는 동시에 이행되어야 하는 관계입니다. 원고가 대금을 달라고 한다면, 먼저 하자보수의무를 다했는지 검토하고, 필요하면 보수비용을 제해 최종 지급액을 확정하는 구조라는 뜻입니다.

공사대금 증액을 요구하는 경우

공사대금 관련 분쟁에서 자주 함께 등장하는 문제가 바로 공사비 증액 요구입니다. 최근 몇 년간 자재비가 크게 올라 이러한 요구가 더 빈번해진 상황이지요.

원칙적으로 자재값 상승, 공사구역 확대, 기간 연장 등으로 전체 공사비가 증가하면 시공업체는 그 증가분까지 건축주에게 지급을 요구할 수 있습니다. 다만 물가변동배제특약이 있거나, 공사비가 증가한 사유에 건축주의 책임을 돌릴 수 없는 경우에는 인정되기 어렵습니다.

예를 들면, 업체의 잘못이나 부실로 공사기간이 길어졌는데 그 비용을 건축주가 부담해야 한다면 불공정한 결과가 됩니다. 결국 공사비가 높아진 ‘배경’까지 함께 살피는 것이 중요합니다.

• 최근에는 물가변동배제특약이 있음에도 법원이 공사비 증액을 인정한 사례도 있습니다. 시공업체가 증액을 요구하게 된 사유가 피고의 귀책사유에 해당한다고 보았기 때문입니다. 이처럼 공사비 관련 분쟁은 어떤 주장과 근거를 내세우느냐에 따라 결론이 크게 달라질 수 있다는 점을 알아두셔야 합니다.
  
  

마치는 말

지금까지 공사대금미지급으로 소송을 당한 A씨 사례를 토대로, 건축주 입장에서 꼭 알아야 할 쟁점을 설명드렸습니다.

이 글을 읽다 보니 비슷한 상황에 놓였거나, 이제는 법률전문가의 조력이 확실히 필요하다고 느끼신 분들은 언제든 법무법인 동주로 문의 주시기 바랍니다. 약 10년간 재산·경제사건을 집중적으로 다뤄온 변호사로서, 가장 명확한 해결책을 드리기 위해 최선을 다하겠습니다.

이상 글 마칩니다. 법무법인 동주 이세환 변호사였습니다.