협동조합형 민간임대주택 분양사기, 출자금 돌려받을 수 있을까?

협동조합형 민간임대주택 분양사기, 출자금 돌려받을 수 있을까?

이 글을 찾아오신 분들 가운데는 이미 피해를 입어 돌파구를 찾는 분, 당한 것 같은데 어떤 기준으로 판단해야 할지 궁금한 분, 혹은 단순히 투자 정보를 알아보다가 우연히 이 내용을 접하신 분 등 여러 상황의 분들이 계실 겁니다.

그동안은 가능한 많은 분들께 도움이 되도록 일반적인 방향의 칼럼을 작성해왔지만, 이번 사안은 성격상 긴급함이 커서 피해자들에게 직접적으로 도움이 되는 내용을 중심으로 설명드리려 합니다. 이어서 말씀드리겠습니다.

안녕하세요. 법무법인 동주 대표변호사 이세환입니다.

요즘 광주, 대구 등 지역을 중심으로 ‘협동조합형 민간임대주택 분양사기’ 관련 경보가 잇따라 나오고 있습니다. 협동조합형 민간임대주택 분양사기라는 용어 자체가 생소하신 분들도 많으실 텐데요. 제게 상담 오셨던 A씨 사례를 통해 조금 더 구체적으로 풀어보겠습니다.

민간건설임대주택 투자자를 모집한다는 말에 속아 출자금을 냈습니다.

내집 마련을 꿈꾸지 않는 사람이 어디 있겠습니까. 결국 자금이 문제일 뿐이지요.

그런데 적은 금액만 부담해도 참여 가능하다며, 계약금 넣으면 전세로 먼저 거주하다 10년 뒤 분양 전환이 된다고 하고, HUG 보증까지 가능하다고 하니 한 푼이라도 아껴 집을 마련해보려는 마음이 들었던 것뿐이었습니다.

하지만 돈만 받아간 뒤 실제 사업은 꿈도 꾸지 않았고, 출자금 역시 빼돌린 정황이 보였습니다.

이런 이들을 상대로 고소가 가능할까요? 누구를 대상으로 해야 하는 걸까요?

A씨가 제게 오신 시점은 약 1년 전, 광주·대구 일대에서 대규모 피해가 본격적으로 알려지기 전이었습니다. A씨는 비교적 빠르게 이상함을 감지해 상담을 요청하셨고, 현재는 출자 명목으로 지급한 금액 중 많은 부분을 회수하셨습니다.

그 후 사건이 일단락되어 잠시 잊고 지내던 중, 작년 말부터 관련 뉴스가 무더기로 나오기 시작했습니다.

협동조합형 민간임대주택 분양사기 사고가 터졌다는 소식이었고, 하루가 멀다 하고 다른 지역의 피해 제보가 이어질 만큼 규모가 빠르게 커지고 있습니다.

협동조합형 민간임대주택 분양사기란?

2015년 국회는 임대주택법을 ‘민간임대주택에 관한 특별법’으로 개정하며, 민간이 임대주택 공급에 적극 나설 수 있는 제도적 기반을 마련했습니다. 공공임대 공급만으로는 수요를 감당하기 어렵다는 판단 아래 나온 조치였는데, 이 틀을 활용한 민간임대주택 분양사업자들이 이후 급격히 증가했습니다.

다만 이런 형태의 사업이 성립하려면 큰 규모의 자금을 민간에서 확보해야 한다는 구조적 제약이 있었고, 이를 해결한다며 ‘내집 마련 희망자’를 모아 특혜를 약속한 뒤 일정 요건이 충족되면 조합원을 모집하는 방식이 유행처럼 번졌습니다.

이 구조 자체가 불법인 것은 아닙니다. 오히려 발기인 지위를 갖게 되면 수익이 커질 수도 있습니다. 문제는 이를 이용해 실제 사업 의지 없이 그럴듯하게 포장하고 돈만 받아 챙긴 사기꾼들이 등장했다는 점입니다.

출자금 회수 방안은?

정상적인 민간임대주택 협동조합 형태라면, 발기인이 낸 금액은 환급을 요구하기 어렵습니다. 출자금 회수에 대한 약정이 원래 존재하지 않는 경우가 대부분이기 때문입니다. 계약서나 정관, 출자증서에 회수 관련 문구가 있거나 그에 준하는 내용이 포함돼 있다면 별도 검토가 필요하지만, 그렇지 않다면 돌려달라고 요구하기 쉽지 않습니다.

• TIP
  간혹 사기범들이 법적 구조를 제대로 파악하지 않아 ‘환급 가능한 형태’로 계약을 작성하는 경우도 있습니다. 우선 보유 중인 서류부터 꼼꼼히 검토받아 보시길 권합니다.
  
  

다만 이 판단은 어디까지나 사업이 최소한 진행되고 있었다는 전제가 있을 때입니다. 만약 애초 사업 의도조차 없었음에도 출자를 명목 삼아 금전을 받은 것이라면, 해당 계약이 무효임을 주장하며 부당이득반환이나 불법행위에 따른 손해배상을 요구할 수 있습니다.

물론 이런 청구를 진행하기 위해서는 상대방이 실제로 ‘사기’를 저질렀다는 점을 인정받아야 합니다. 사기 혐의로 고소하는 절차는 기본이고, 불법행위를 증명할 자료도 함께 제출해야 합니다.

사기 사건에서는 피해자의 대응 속도와 적극성이 결과를 크게 좌우할 수 있으므로, 가능하면 전문가 도움을 받아 체계적으로 진행하는 것이 훨씬 안정적입니다.

마치는 말

지금까지 협동조합형 민간임대주택 분양사기의 개념과 최근 피해 확산 상황을 설명드린 뒤, 실제로 이런 형태의 사기를 당했을 때 어떤 방식으로 피해 회복을 시도할 수 있는지 안내해드렸습니다.

이 글이 도움이 절실했던 누군가에게 작은 길잡이가 되었으면 합니다.

더 자세한 상담을 원하신다면 언제든 문의해주시기 바랍니다.

이상으로 글 마칩니다. 이세환 변호사였습니다.