부동산전세사기 고소 당한 70억대 건물 임대인, 불송치 결정 방어 성공

안녕하세요, 법무법인 동주입니다.

최근 전세사기 및 임대차보증금 미반환에 대한 사회적 처벌 수위가 대폭 강화되면서, 사후적 사정으로 보증금을 제때 반환하지 못한 임대인까지 부동산전세사기, 기획사기 혐의로 형사 고소를 당하는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 

이번 글에서는 법무법인 동주가 임대차보증금 사기 혐의로 고소당한 의뢰인(임대인)을 대리하여 경찰 수사 단계에서 불송치(혐의없음) 처분을 이끌어낸 실제 성공사례를 소개해 드리고자 합니다.

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의뢰인은 70억 대의 건물에서 임차인들과 정상적으로 임대차계약을 맺고 보증금을 수령하였으나, 보유 중이던 다른 부동산의 매매계약이 무산되면서 자금 융통에 어려움을 겪게 되었습니다.

새로 임차인이 들어오면 문제가 해결될 수도 있었겠지만 임차인마저 구하기가 어려워졌고 이로 인해 대출 이자 연체 및 임의경매가 진행되었지요. 

결국 보증금을 돌려받지 못한 임차인들은 "처음부터 갚을 능력 없이 보증금을 가로챘다"라며 부동산전세사기 고소를 진행했습니다.

편취 고의 및 기망행위 여부

임대차계약 체결 당시 의뢰인에게 보증금을 변제할 자력이나 실질적인 반환 계획이 있었는지가 핵심 쟁점이었습니다.

민사상 채무불이행 VS 형사법상 사기

예상치 못한 외부적 요인(보유 부동산 매매계약 결렬 및 자금 융통 어려움)으로 인한 사후적 이행 불능일 뿐, 계약 당시부터 기망할 목적이 없었다는 점을 증명해야 했습니다.

경찰 조사 단계의 방어 필요성

다수의 피해자가 발생한 전세사기 사건의 특성상 구속 수사나 검찰 송치 가능성이 매우 높았기에 경찰 1차 조사 단계에서 혐의를 완전히 부인할 수 있을지, 방어가 가능할지가 관건이었습니다.

동주에서는 의뢰인을 위해 다음과 같은 조력을 제공했습니다.

• 계약 체결 당시의 재산 상태, 소득, 기존 부동산 매매 진행 자료 등을 확보하여 변제 능력이 존재했음을 증명

• 채무불이행은 매수인의 계약 파기와 부동산 경기 침체 등 사후적 사정 때문임을 밝히는 변호인의견서 제출

• 경찰 조사 전 진술 시뮬레이션을 진행하고 조사에 동석하여 일관된 진술 및 고의 부인을 조력

이에 경찰에서는 법무법인 동주의 주장을 받아들여 의뢰인에게 편취의 고의가 없었음을 인정하고 불송치(혐의없음) 결정을 내렸습니다.

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부동산 시장 침체나 예기치 못한 거래 파기 등으로 보증금 반환이 어려워졌을 때, 위 사건처럼 임차인들로부터 고소를 당할 수도 있습니다. 

비록 부동산전세사기, 기획사기에 가담한 것이 아닐지라도 말입니다.

계약 당시의 자력과 자금 조달 계획이 있었는지 여부가 쟁점이 될 수 있으며, 자칫 초기 대응을 잘못하여 돌려줄 능력이 없으면서 계약했다, 라는 의심을 받게 되면 민사상의 분쟁을 넘어 부동산전세사기 형사처벌을 받게 될지도 모릅니다. 

따라서 보증금 미반환으로 부동산전세사기 고소를 당했거나 경찰 출석 요구를 받으셨다면, 첫 조사 전부터 재산범죄 수사 대응 경험을 갖춘 법무법인 동주 사기, 재산범죄전문변호사의 조력을 받아 계약 당시의 정황과 변제 능력을 객관적 증거로 소명하시길 당부드립니다.